არის თუ არა უძრავი ქონების ბაზარზე საფასო ბუშტის წარმოქმნის რისკი – სებ-ი შეფასებას აქვეყნებს

საქართველოს ეროვნულმა ბანკმა ქვეყანაში უძრავი ქონების ფასების ზრდის ფონზე შეაფასა ის თუ რამდენად არსებობს ალბათობა რომ აღნიშნული მატება გადაიზარდოს უძრავი ქონების ბაზარზე საფასო ბუშტში. სებ-ის მიერ გამოქვეყნებული ფინანსური სტაბილურობის მაისის თვის ბიულეტენი სწორედ უძრავი ქონების ბაზარზე არსებული ვითარების ფინანსური რისკების შეფასების ანალიზს მოიცავს.

სებ-ის თანახმად, პოსტ-პანდემიურ პერიოდში იპოთეკის ხელშემწყობმა პროგრამებმა, ასევე შერბილებულმა მონეტარულმა პოლიტიკამ, ლარის იპოთეკების პირობების გაუმჯობესებამ ასევე უფრო შემდგომში მიგრაციულმა ეფექტებმა უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა გაზარდა, რასაც ფასების მატება მოჰყვა. ამას დაერთო ასევე მშენებლობის ღირებულების ზრდაც, რაც სამშენებლო და სარემონტო მასალების გაძვირებით, ასევე მშენებლობის სექტორში ხელფასების მატებით იყო განპირობებული.

სწორედ ამის ფონზე, კვლევითი ნაშრომის ავტორებმა ბაზარზე ბუშტის არსებობის ჰიპოთეზის შესამოწმებლად GSADF ტესტი გამოიყენეს. აღნიშნული ტესტი თავდაპირველად გამოიყენებოდა საფონდო ბირჟაზე S&P 500-ის ინდექსში ბუშტის არსებობის შესაფასებლად, თუმცა 2023 წელს ის სავალუტო ფონდის ეკონომისტებმაც გამოიყენეს ამჯერად უკვე უძრავი ქონების ბაზარზე ტესტის არსებობის შესაფასებლად. შესაბამისად, აღნიშნული მეთოდოლოგია გამოიყენეს სებ-ის ნაშრომის ავტორებმაც.

შეფასების თანახმად, ამჟამად ბაზარზე ბუშტის ნიშნები არ იკვეთება, თუმცა ბუშტის არსებობა დგინდება 2008 წელს, მაშინ როდესაც გლობალური ფინანსური კრიზისის და რუსეთთან ომის პერიოდი იყო. ბუშტის არსებობის მეორე ნიშნები კი 2014-2015 წლებში ლარის გაუფასურების პირველი ტალღის დროს ვლინდება. ამ დროს საცხოვრებელი უძრავი ქონების დოლარში გამოხატულმა ფასებმა გარკვეული ზრდა განიცადა, ადგილობრივ ვალუტაში დენომინირებული ფასები გაუფასურების გამო გაცილებით სწრაფად გაიზარდა, რამაც ფასების ბუშტის შთაბეჭდილება შექმნა.

სებ-ის შეფასება არსებობს თუ არა უძრავი ქონების ბაზარზე ბუშტი

“საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ბუშტი, რომელიც ხშირ შემთხვევაში სესხის გაცემის დაბალი სტანდარტებითა და უძრავი ქონების ბაზრის გადაჭარბებული შეფასებითაა გამოწვეული, ფინანსური სტაბილურობისთვის სისტემური რისკის წყაროს წარმოადგენს. ამის ნათელი მაგალითია 2008 წლის გლობალური ფინანსური კრიზისი (GFC). ამ პერიოდში უძრავი ქონების ბაზარზე წარმოქმნილი რისკები ფინანსურ სისტემას გადაეცა, რასაც მასშტაბური ეკონომიკური დანაკარგები მოყვა მთელს მსოფლიოში.

უძრავი ქონების ბაზრის დინამიკა და მასთან დაკავშირებული ფინანსური სტაბილურობის რისკები კვლავ აქტიური განხილვის თემად იქცა პოსტპანდემიურ მსოფლიოში. COVID-19 პანდემიის დროს შერბილებულმა მონეტარულმა პოლიტიკამ, იპოთეკის ხელშემწყობმა პროგრამებმა და საცხოვრებელი პრეფერენციების ცვლილებამ მნიშვნელოვნად გაზარდა უძრავი ქონების ფასები, რამაც ფასების ბუშტის გაჩენის რისკები წარმოქმნა. თუმცა, ინფლაციასთან გასამკლავებლად გამკაცრებულმა მონეტარულმა პოლიტიკამ პოსტ-პანდემიურ პერიოდში რიგ ბაზარზე ფასების დაკორექტირება გამოიწვია, რასაც უძრავი ქონების ბაზრის აქტივობის შენელება მოჰყვა.

აქვე აღსანიშნავია, რომ მსოფლიოს მასშტაბით წლების განმავლობაში ჭარბვალიანობის შესამცირებლად დანერგილმა მაკროპრუდენციულმა ინსტრუმენტებმა და საკრედიტო პორტფელის ხარისხის მხარდამჭერმა რეგულაციებმა იპოთეკური სესხის მაღალი ზრდით გამოწვეული რისკები შეამსუბუქა და უძრავი ქონების ფასების შედარებით „რბილ დაშვებას“ (soft landing) შეუწყო ხელი. ევროპაში პოსტ-პანდემიური ფასების ჭარბი ზრდა ეტაპობრივად შენელდა და ზოგ ქვეყანაში ფასები შემცირების მიმართულებით გადაიხედა. ბოლო 1.5 წლის განმავლობაში პიკურიდან მინიმალურ ნიშნულამდე ფასების შემცირების კუმულატიურმა მაჩვენებელმა ევროპაში დაახლოებით 3 პროცენტი შეადგინა. თუმცა აღნიშნული დინამიკა დროებითი სახის მატარებელი აღმოჩნდა და ფასებმა შენელებული ტემპით თუმცა ზრდა კვლავ განაგრძო. სიტუაცია უფრო კომპლექსურია ჩინეთის უძრავი ქონების ბაზარზე, სადაც სუსტი მოთხოვნისა და ჭარბი მიწოდების ფონზე უძრავი ქონების ფასების შემცირებით წარმოქმნილი ფინანსური სტაბილურობის რისკები უფრო მასშტაბური ხასიათისაა.

პოსტ- პანდემიურ პერიოდში გაზრდილი უძრავი ქონების გაყიდვების მედიანური ფასი ასევე დაკორექტირდა ამერიკის ბაზარზე. თუმცა სურათი განსხვავებულია შტატებისა და ქალაქების მიხედვით. მიუხედავად მიმდინარე დინამიკისა, ფინანსური მარეგულირებლები გლობალურად განსაკუთრებული სიფრთხილით ეკიდებიან აღნიშნული სექტორის დინამიკას და მასთან დაკავშირებულ ფინანსური სტაბილურობის რისკებს. წლების განმავლობაში საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარმაც განიცადა მიწოდებისა და მოთხოვნის არაერთი შოკი. GFC-მდე პერიოდში ფასები მკვეთრად გაიზარდა, რაც მაღალი მოთხოვნით, ხელსაყრელი ეკონომიკური პირობებითა და ცვალებადი დემოგრაფიული ფაქტორებით იყო განპირობებული.

2003-2008 წლებში ფასების დონე 4-5-ჯერ გაიზარდა, ხოლო 2008 წელს წლიურმა ზრდამ დაახლოებით 40 პროცენტი შეადგინა. უძრავი ქონების ფასების ზრდამ საშუალო ნომინალური შემოსავლებისა და ქირის ზრდას გადააჭარბა, რაც უძრავი ქონების ბაზარზე არსებულ გადაჭარბებულ შეფასებაზე და ფასების ბუშტის წარმოქმნის რისკებზე მიუთითებდა. მიწოდების ნაწილში მნიშვნელოვნად გაიზარდა სამშენებლო ნებართვების რაოდენობა და სამშენებლო სექტორზე გაცემული სესხები. 2008 წლის ივნისში ამ სექტორზე გაცემული სესხების წლიურმა ზრდამ 69 პროცენტი შეადგინა. აღსანიშნავია, რომ 2007 წელს ახალი მშენებლობების რაოდენობა სწრაფად გაიზარდა, თუმცა ბევრი პროექტი დაუსრულებელი დარჩა, რაც ფასების შესაძლო ზრდის მოლოდინებით ან სამშენებლო კომპანიებში არსებული ფინანსური პრობლემებით იყო განპირობებული. გლობალური ფინანსური კრიზისისა და საქართველოში ომის შემდგომ პერიოდში შინამეურნეობების შემოსავალი და იპოთეკის ხელმისაწვდომობა შემცირდა, მომხმარებელთა მოლოდინები გაუარესდა და უძრავმა ქონებამ საინვესტიციო მიმზიდველობა დაკარგა (იხ. დიაგრამა 1, დიაგრამა 4). ამასთან, მომხმარებელთა ნდობის შესუსტებასთან ერთად შემცირდა დაუსრულებელ პროექტებში წინასწარი გადახდებიც, რამაც უძრავი ქონების დეველოპერების ფინანსური მდგომარეობა გააუარესა. შედეგად, ფასების ბუშტი გასკდა, რამაც მნიშვნელოვნად იმოქმედა უძრავი ქონებისა და მშენებლობის სექტორებზე და ფინანსური სტაბილურობის რისკები წარმოქმნა. 2009 წლის ივნისში სამშენებლო სექტორის უმოქმედო სესხების წილმა 50 პროცენტს გადააჭარბა, მაშინ როცა მთლიანი უმოქმედო სესხების წილის საშუალო მაჩვენებელი 19 პროცენტს შეადგენდა . მიუხედავად 2009 წლის მეორე ნახევრიდან დაფიქსირებული სტაბილური შემცირებისა, მომდევნო წლებში სამშენებლო სექტორის უმოქმედო სესხების წილი მაინც მაღალ დონეზე შენარჩუნდა